代理词

审判长、审判员：

关于XX公司对XX评估有限公司所出具评估报告异议听证一案，四川万明律师事务所接受XX公司的委托，指派本律师为其诉讼听证代理人，本律师通过对评估人员的质询、听证，根据事实和法律规定，发表如下代理意见：

一、评估程序严重违法，评估人员未按法定程序实地查勘可比实例及评估对象，其评估报告依法不应采信，依法应当准予重新评估。

1、评估人员采用市场比较法评估本案诉争的两宗土地市场价值，未按法定程序实地查勘可比实例。

根据法庭质询及听证庭审查明：评估人员选择了A公司、B公司、C公司所受让的三宗国有土地作为市场比较法评估的可比实例。评估人员未到现场实地查勘这三宗土地实例，对这三宗土地无任何了解，连最基本的坐落位置、四至界畔、区域位置等全部比较因素均不知情。

2、评估人员采用假设开发法评估本案诉争的两宗土地市场价值，未按法定程序实地查勘可比实例。

根据法庭质询及听证庭审查明：评估人员选择了A、B、C、D、E五个楼盘作为假设开发法评估的可比实例。评估人员未到实地查勘这五个楼盘项目实例，未按程序收集这五个楼盘的商业、住房的交易价格，对D、E这两个楼盘的商业繁华度、公共服务设施、基础设施、公共交通、临街状况等比较因素均无任何了解。

3、评估人员未按法定程序实地查勘并收集评估对象的评估依据。

根据法庭质询及听证庭审查明：评估人员虽到过评估对象现场，但未按程序了解收集评估对象长度、宽度、已开发利用状况等的相关证据，至今评估人员不知道评估对象的长度和宽度。在整个报告中对评估宗地临街长度的优势无任何表述，对评估宗地已进行了大部分土石方开挖的基础工程未作评估，同时未收集也未要求法院收集关于土石方工程的相关证据。评估人员对评估对象的围墙工程等比较因素无任何发现。

4、评估人员在对售楼部房产进行估价时，严重违反法定程序未对可比实例进行现场查勘。

根据资产评估法第二十五条　评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。城镇土地估价规程5.4个别因素：指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

城镇土地估价规程8： 宗地地价评估程序之8.5实地查勘规定：估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况，对待估宗地及周边情况等进行现场拍照；同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他材料。根据（《城镇土地估价规程》2014-7-24）附件中包括“宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、现场勘查记录表、估价师现场勘查照片。

《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第4.2.5条规定：可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

综上，评估人员未按法定程序实地查勘可比实例及评估对象，其评估程序严重违法。

二、评估人员不具备评估资质，人民法院不应当采信评估报告。

所谓资质，是指能力、智力、禀性及素质。本案中评估人员虽具有评估资格，但申请人认为评估人员不具备评估本案诉争的评估对象的能力和素质。理由如下：

1、评估人员不具有正确理解什么是“最有效利用原则”的能力，不具有对待估宗地如何设计“最佳开发利用模式”的能力。

本案中评估对象1北面临X街长度475.43米，评估对象2南面临XX街长度536.87米。不具有任何专业知识的人都知道临街商业价值最高，在临街商业中一二层商业价值比三四层商业价值高。根据评估土地的临街长度及商业部分的规划建筑面积，评估对象1商业只需修建三层半左右，评估对象2商业只需修建二层，第二层的面积都小于第一层面积，这样商业价值将大幅度提升。而评估人员是怎么给我们设计的所谓的最佳开发模式呢？评估人员将商业建筑面积除以四层就得出了每一层商业的建筑面积，再将住宅用房的建筑面积除以每一层商业的建筑面积就得出了住房的修建层数，据此评估人员设计出了商业四层、住宅十五层的正方体或长方体的建筑物，这种评估设计根本不可能体现“最有效利用原则”。根据城镇土地估价规程第4.3.2最有效利用原则。土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。5.4个别因素：指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。评估人员不懂得什么叫“最有效利用”，不具有如何评估设计才能达到“最有效利用原则”的专业知识。

2、 评估人员不具有评估必须的相关的法律及政策知识。

评估人员在用假设开发法时，在成本计算中计算了白蚁防治费、交易手续费。根据财政部、国家发展改革委关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知（财税[2017]20号）附件第一款第6项白蚁防治费已取消，第一款第7项房屋交易手续费已取消。

3、评估人员不具有评估专业知识，评估报告出现多处原则错误，具体如下：

（1）房地产估价报告名称错误。对于XX营销中心商业房地产的评估报告名称应为“房地产司法鉴定估价报告”而非房地产估价报告。

根据《四川省住房和城乡建设厅房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）第七十九条：房地产司法鉴定评估，报告的名称通常为“房地产司法鉴定估价报告”，对于咨询性估价报告的名称为“房地产咨询性估价报告”。《房地产估价规范》总则1.0.3规定房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

（2）房地产估价报告的“估价目的”表述错误。

根据《四川省住房和城乡建设厅房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）第二十八条：房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价目的，表述为“为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据”。而（房地估）字第093号报告第1页第六行评估目的表述为“即为评估估价对象市场价值，为贵院受理案件提供涉案房地产市场价值参考依据”，第7页第十四行评估目的表述为“为XX中级人民法院受理案件提供估价对象房地产价值参考依据”的表述错误。

（3）房地产估价报告缺少“价值类型”。

根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第7.0.7条致估价委托人函应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示、致函日期。而（房地估）字第093号报告第一页“致估价委托人函”缺少价值类型。

（4）房地产估价报告缺少“背离事实假设、依据不足假设”的内容表述。

根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第7.0.16估价假设和限制条件应说明：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制。而（房地估）字第093号报告第3至6页中“估价的假设和限制条件”中缺少背离事实假设、依据不足假设。

（5）房地产估价报告缺少所在地区的经济社会发展状况和同类房地产（即商业房地产）市场状况描述分析。

根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第7.0.18条第二项市场背景描述与分析，应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应由针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。而（房地估）字第093号报告第20页市场背景描述与分析中缺少所在地区的经济社会发展状况和同类房地产（即商业房地产）市场状况描述分析。

（6）评估人员不具有“关于房地产估价所选可比实例的比值标准”的专业知识。

根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第4.2.15中第2.3.4项中的规定。即：经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更适合的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述。而XX（房地估）字第093号报告第30页第四行可比实例1与可比实例3比准价格相差22%，即修正和调整的幅度或比值为1.22。

（7）土地估价报告缺少“估价目的”。

根据（《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）2014-7-24发布）土地估价结果一览表应包括估价期日的土地使用者、宗地编号、宗地名称、估价目的等。而XX（估）字第035号报告第7页土地估价结果一览表缺少估价目的。

（8）评估人员不具有“组织评估报告材料的专业知识”。

根据（《城镇土地估价规程》2014-7-24）附件中包括“宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、现场勘查记录表、估价师现场勘查照片、估价机构资格及签字土地估价师证书复印件、估价机构的营业执照等。而XX（估）字第035号报告第62页附件缺少“比较案例照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、现场勘查记录表”。

综上事实足以说明评估人员不具有评估本案诉争的评估对象的评估能力和水平，不具有评估本案诉争的评估对象的资质。

三、评估机构据以作出评估报告所依赖的评估参数无任何证据支撑。

根据法庭质询及听证庭审查明：评估人员作出评估报告所采用的数据均为其主观判断，在整个听证审理过程中，申请人多次要求评估机构出具据以作出评估报告的相对应的证据材料，直至整个听证程序结束，评估机构明确表示无任何证据，其数据来源均为口头咨询或主观判断。

综上所述三点，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第六条规定：……当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二十七条规定： 当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。根据前述法律规定及本案事实，评估人员不具有评估本案中评估对象的评估能力及水平，不具有相应专业知识的评估资质，其评估程序严重违法，其评估结论没有依据，其评估报告依法不应采信，申请人申请重新选择评估机构进行重新评估的请求依法应予支持。

四川万明律师事务所

律师：沈智

2018年5月25日